Resume:
Per 5-5-2020 is de Huurwet Woonruimte 2020 in werking getreden. Belangrijkste wijzigingen:
– instelling Huurcommissie, die een verklaring tot ontruiming mag verlenen;
– voor het eindigen van alle huurovereenkomsten is opzegging vereist met inachtneming van de voorgeschreven termijnen;
– huurbescherming gezin: echtgenoot of partner wordt van rechtswege medehuurder;
– huurprijs moet in principe in Surinaams courant, tenzij huurder niet-ingezetene is of ingezetene met een inkomen in vreemde valuta;
– intrekking Huurbeschermingswet 1949.
In SJB 2022 no. 1 is een zeer informatief artikel verschenen van de hand van mr. D.R.S. Rueb, (hierna te noemen de auteur) getiteld: De Huurwet Woonruimte 2020.
Bedoeling nieuwe wet
De bedoeling van de nieuwe HW is o.a. om de positie van huurder en verhuurder in evenwicht te brengen. De auteur noemt als één van de belangrijkste redenen voor de wet, een tekort aan huurwoningen van goede kwaliteit.
Volgens de MvT waren verhuurders vanwege de in de oude wet vastgelegde huurbescherming veelal niet bereid om met locale woningzoekenden een huurovereenkomst voor langere tijd aan te gaan. Tot vóór de invoering van de nieuwe wet moest de verhuurder een kostbare en tijdrovende procedure bij de kantonrechter voeren om de huurder tot ontruiming te dwingen.
Instelling Huurcommissie
De belangrijkste vernieuwing is de instelling van een Huurcommissie met vastlegging van haar taken en werkwijze. Voor iedere beëindiging van de huur van woonruimte is een opzegging nodig, maar ook voldoende. Bij de opzegging moet een termijn in acht genomen worden, waarbij de lengte afhankelijk is van verschillende omstandigheden.
Voor de verhuurder is het mogelijk gemaakt de ontruiming van de huurder te doen plaatsvinden op basis van een verklaring van de Huurcommissie dat de verhuurder aan de daarvoor geldende wettelijke vereisen heeft voldaan.
Huurcommissie niet operationeel
De HW verklaart dat er een Huurcommissie is, gevestigd te Paramaribo en dat de leden door de Minister (SoZaVo) worden benoemd. Maar de benoembaarheidsvereisten en de bezoldiging moeten worden vastgesteld bij of krachtens Staatsbesluit. De auteur wijst erop dat twee jaar na het inwerkingtreden van de wet, het staatsbesluit nog steeds niet geslagen is.
Terzijde merk ik (CJ) op dat bij meerdere wetgevingsproducten hetzelfde manco geconstateerd kan worden. Men denke bijv. aan de Anti-corruptie Commissie (Anti-corruptiewet) en de Grondkamer (Landhervormingswetgeving).
Door onze rechtspraak is in de zaak tegen de voormalige President van de CBvS beslist dat ook al bestaat een commissie niet, de wet voor het overige toegepast kan worden (CJ).
Termijnen
Een andere belangrijke vernieuwing betreft de bij de beëindiging van de huur in acht te nemen termijnen.
Volgens de HW moet bij de opzegging van een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst een termijn van drie maanden in acht genomen worden.
Bij verhuur voor onbepaalde tijd en bij mondelinge huur lopen de in acht te nemen termijnen uiteen.
In beginsel zes maanden voor de verhuurder en drie maanden voor de huurder.
Ontruiming woonruimte
Is de huurbeëindiging definitief, dan moet de huurder ontruimen en is de verhuurder bevoegd tot gedwongen ontruiming waarvoor een verklaring van de huurcommissie nodig is. De voorschriften voor het verkrijgen van de verklaring zijn uitvoerig in de HW geregeld.
De auteur merkt op dat de inhoudelijke controle door de kantonrechter is vervangen door een beperkte mate van formele controle door de Huurcommissie.
Dit is in overeenstemming met de MvT dat de bescherming van de huurder slechts acceptabel is zolang de positie van de verhuurder niet in het geding is.
Huurbescherming gezin (medehuur)
Een andere noviteit is de huurbescherming van het gezin. De behoefte aan bescherming van de echtgenoot of van de partner werd lange tijd in de praktijk gevoeld. De HW heeft het begrip medehuur geïntroduceerd in het geval de contractuele huurder een echtgenoot of een partner waarmee hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding van tenminste twee jaar heeft en die echtgenoot of partner eveneens op het adres van de gehuurde woonruimte in het bevolkingsregister is ingeschreven. De echtgenote of partner is in dit geval van rechtswege medehuurder.
Het belang van het medehuurderschap ligt vooral in de mogelijkheid van de medehuurder om onder omstandigheden de contractuele positie van de huurder te kunnen overnemen.
Toedeling huurrecht en overlijden huurder
De HW geeft een voorziening ingeval dat de echtgenoten of partners uit elkaar gaan en geen overeenstemming kunnen bereiken over wie van hen de uitsluitende huurder van de woonruimte zal zijn. De echtgenoten kunnen in een scheidingsprocedure een beslissing van de kantonrechter vragen.
Indien de huurder overlijdt en er is een medehuurder, dan wordt laatstgenoemde gepromoveerd tot huurder. Is er geen medehuurder aanwezig, dan eindigt de huur aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder.
Huurprijs (SRD of VV?)
Het uitgangspunt is dat de huurprijs voor ingezetenen met een SRD inkomen wordt vastgesteld in Surinaams courant. Is een huurder niet-ingezetene of een ingezetene met een aantoonbaar vast inkomen in een vreemde munteenheid, dan kan de huurprijs in een vreemde valuta worden overeengekomen.
Huurprijswijziging
De HW geeft de procedure aan voor de huurprijswijziging. Indien geen overeenstemming tussen partijen bestaat, kan advies gevraagd worden van de Huurcommissie.
Rueb vraagt zich af of er sprake is van een al dan niet bindend advies. Dit lijkt niet het geval te zijn, omdat de mogelijkheid open blijft de kantonrechter te adiëren indien partijen of een van hen het niet eens is met het advies.
Huurcommissie, taken en werkwijze
De HW bepaalt dat de Huurcommissie uit tenminste drie en ten hoogste vijf leden moet bestaan, die benoemd worden voor een termijn van vijf jaar die eenmaal verlengd kan worden.
Taken Huurcommissie:
– beleidsadviezen aan de overheid inzake de sector woonruimte;
– algemene voorlichting inzake de huur van woonruimte;
– opstellen van algemene richtlijnen inzake huurprijzen;
– controleren van documenten benodigd voor de ontruimingsverklaring.
Overgangsrecht
Met de invoering van de HW is de Huurbeschermingswet 1949 ingetrokken.
Zaken die op die dag (5-5-2020) reeds bij de rechter aanhangig waren, worden met toepassing van die wet afgehandeld. Huurprijzen die ten onrechte niet in Surinaams courant luiden, moeten binnen twee maanden in Surinaams courant worden omgezet.
Het lijvige bijkans 20 pagina’s, maar zeer informatieve artikel is van belang voor iedereen die zich in de praktijk met huurovereenkomsten bezighoudt in het bijzonder advocaten, notarissen, makelaars, deurwaarders en leden van de Rechterlijke Macht.
Carlo Jadnanansing
