Carlo Jadnanansing
Inleiding
Op 12 januari 2024 heeft de President de eerste beschikkingen m.b.t. de conversie (omzetting van grondhuur cq erfpacht in volledig eigendom) uitgereikt. Dit betekent echter niet dat de conversie zelf gerealiseerd is. De personen die een beschikking ontvangen hebben, dienen nog de navolgende handelingen te verrichten:
– storting van de totale conversiewaarde binnen 1 week na ontvangst van de beschikking op speciaal daartoe geopende bankrekeningen. De vraag die in dit verband rijst is of indien de betaling later dan een week plaatsvindt, deze als rechtsgeldig beschouwd moet worden. Om praktische redenen zou dat wel het geval moeten zijn, maar het is dan wel in strijd met de letter van het staatsbesluit. Echter zonder dat er een sanctie op gesteld is. Het betalen binnen een week moet dan meer als een aansporing gezien worden.
– binnen 1 week na de betaling dient de gerechtigde zich te wenden met zijn beschikking en stortingsbewijs tot een in Suriname gevestigde notaris naar eigen keuze. Ook hierop staat geen sanctie. Aangenomen moet worden dat de notaris ook na het verstrijken van de termijn de akte rechtsgeldig zal kunnen passeren.
Na de betaling en de keuze van de notaris wordt de overdrachtsakte van de blote eigendom aan de grondhuurder cq erfpachter verleden. Blote eigendom is het recht van de Staat op domeingrond waarop een beperkt zakelijk recht rust zoals grondhuur of erfpacht. De term “bloot” wijst erop dat de Staat slechts in naam eigenaar is, maar eigenlijk weinig te vertellen heeft over de grond. De sterkste rechten zijn bij de grondhuurder of erfpachter.
Door overdracht van de blote eigendom aan de grondhuurder cq erfpachter vindt vermenging van de rechten van grondhuur cq erfpacht en blote eigendom plaats. Vervolgens wordt een afschrift van de notariële overdrachtsakte overgeschreven in de openbare registers van het M.I. Glis. Na overschrijving is de verkrijger volledig eigenaar van het desbetreffende onroerend goed.
Nationaliteit
In de praktijk wordt de vraag gesteld of bij conversie de Surinaamse nationaliteit of bij een rechtspersoon het gevestigd zijn in Suriname, noodzakelijk is.
Uit de in het Staatsbesluit genoemde vereisten blijkt niet dat deze eis is gesteld.
Volgens de wet kunnen rechten op domeingrond slechts worden afgestaan aan:
a. Surinamers, die in Suriname woonachtig zijn en
b. In Suriname gevestigde rechtspersonen.
De vraag is of conversie beschouwd moet worden als afstaan van domeingrond. Dit is niet het geval, omdat bij conversie de Staat de blote eigendom niet afstaat, maar overdraagt tegen een conversiewaarde. Er is juridisch sprake van koop en verkoop gevolgd door de levering van de blote eigendom aan de grondhuurder cq erfpachter.
Toestemming tot overdracht
Uit het voorgaande volgt dat de wet wel het afstaan van grondhuur door de Staat verbiedt aan niet Surinamers en niet in Suriname gevestigde rechtspersonen, maar niet de overdracht nadat het recht reeds is afgestaan.
De overdracht van het recht van grondhuur kan uitsluitend met toestemming van de minister geschieden. Geen toestemming wordt verleend indien niet tenminste twee jaren zijn verstreken na de vestiging van het recht, noch in geval de rechthebbende na verloop van die termijn, nog niet ten volle heeft voldaan aan zijn verplichtingen (cultuurplicht).
De praktijk is echter dat bij de verzoeken tot overdracht van het recht van grondhuur de minister eist dat een nationaliteitsverklaring wordt overgelegd en als dit niet gebeurt, wordt er geen toestemming verleend. Dit is echter een kwestie van beleid en geen wettelijk verbod.
Voor de overdracht van de blote eigendom geeft de wet geen beperking m.b.t. nationaliteit of domicilie. Wel is het zo dat de desbetreffende (rechts)persoon reeds een recht van grondhuur cq erfpacht moet bezitten, anders is conversie niet mogelijk.
Indien een persoon bij de afstand van het recht van grondhuur cq erfpacht de Surinaamse nationaliteit had en hij naderhand een andere heeft verkregen, vervalt het recht van grondhuur cq erfpacht niet van rechtswege. Dit betekent dat elk recht van grondhuur of erfpachtrecht geconverteerd kan worden naar volledige eigendom ongeacht de nationaliteit van de gerechtigde.
Indien de gerechtigde een niet-ingezetene is, is er voor de conversie wel een deviezenvergunning vereist.
Cultuurplicht
Zoals vermeld is voor overdracht van het recht van grondhuur vereist dat twee jaren zijn verstreken na vestiging van het recht en dat voldaan is aan de cultuurplicht. Voor de overdracht van het recht van erfpacht gelden dezelfde bepalingen als voor grondhuur.
Voor de overdracht van de blote eigendom gelden de voorgaande beperkingen niet. Het is dus mogelijk dat aan een grondhuurder cq erfpachter de blote eigendom van de grond wordt overgedragen, zonder dat voldaan is aan de vereisten van het verstreken zijn van 2 jaren na vestiging en cultuurplicht.
