Carlo Jadnanansing
Als er een staatsbesluit is die de laatste tijd veel stof heeft doen opwaaien, is het zeker het Besluit Grondconversie 2023!
Het is algemeen bekend dat de regering een wetsontwerp had ingediend tot wijziging van het Decreet Uitgifte Domeingrond (DUD) waarbij de bestaande wetgeving van 2003 werd gewijzigd.
Bij grondhuur cq erfpacht zijn er twee gerechtigden, te weten: de Staat Suriname en de grondhuurder/erfpachter. De Staat is geen volledige eigenaar, maar bloot eigenaar. De grondhuurder/erfpachter heeft het genot over de grond dat wil zeggen hij mag erop bouwen, planten en wonen en gedraagt zich naar buiten toe als de rechthebbende.
Bij grondhuur cq erfpacht heeft de Staat recht op een vergoeding (canon) en als de gerechtigde zijn recht wil overdragen, heeft hij toestemming van de minister belast met grondzaken nodig.
De titel eigendom heeft meer voordelen dan grondhuur cq erfpacht, om o.a. de navolgende redenen:
1. Voor overdracht van eigendom is geen toestemming van overheidswege nodig.
2. Bij overlijden van de eigenaar, zijn er geen beperkingen voor de erfgenamen. Bij grondhuur moeten de erfgenamen binnen 18 maanden één van hen aanwijzen als rechtsopvolger. Gebeurt dat niet, dan vervalt de grondhuur van rechtswege.
3. Anders dan bij grondhuur en erfpacht zijn er bij eigendom geen beperkingen van nationaliteit en ingezetenschap.
4. Er is geen canon verschuldigd.
Conversie vs uitgifte in eigendom
Conversie betekent het omzetten van grondhuur en erfpacht in volledige (B.W.-)eigendom. Tot 1982 was het mogelijk dat de Staat grond in eigendom kon afstaan. Bij de invoering van de landhervormingswetgeving in 1982 was slechts uitgifte in grondhuur mogelijk.
In 2003 werd uitgifte in eigendom weer mogelijk gemaakt alsook het converteren van grondhuur en erfpacht naar eigendom.
Bij uitgifte in eigendom draagt de Staat domeingrond in volle eigendom over aan de verkrijger. Bij conversie wordt het recht van de grondhuurder cq erfpachter omgezet in volledige eigendom.
Mankementen in de wetgeving
In 2003 werd in artikel 10 lid 4 Decreet Beginselen Grondbeleid (DBG) bepaald dat indien de Staat de grond terzake waarvan het recht van grondhuur c.q. erfpacht is uitgegeven, in eigendom overdraagt aan de grondhuurder c.q erfpachter, dat recht van rechtswege vervalt door de overschrijving van de transportakte in de daartoe bestemde openbare registers.
De Staat draagt bij grondhuur cq erfpacht geen eigendom over, maar de blote eigendom. Het recht van grondhuur cq erfpacht vervalt niet van rechtswege, maar er is juridisch gezien sprake van vermenging van de blote eigendom met het recht van grondhuur cq erfpacht, waardoor volledige eigendom ontstaat bij de verkrijger.
Ondanks deze onvolkomenheid heeft de Staat o.a. in 2016 conversie toegepast. De rechtsgeldigheid hiervan is nooit betwist. Dit is ook begrijpelijk omdat een bekend rechtsprincipe is dat niemand meer recht kan overdragen dan hij zelf heeft. Dit betekent dat ook al staat in de wet dat de Staat eigendom overdraagt, bedoeld is blote eigendom.
Herziening wetgeving
Mede in verband met de gesignaleerde mankementen, maar ook vanwege andere onvolkomenheden zoals de overgang van het hypotheekrecht heeft de regering in 2020 een presidentiële commissie ingesteld ter herziening van de decreten DBG en DUD en het vervaardigen van de daarbij behorende staatsbesluiten.
De presidentiële commissie heeft binnen korte tijd de wetsproducten gereed gemaakt ter indiening bij DNA. Het bleek dat niet de gehele coalitie achter de ontwerpen stond. De indieners hebben toen besloten een pas op de plaats te maken.
Andere strategie
Om toch tot conversie te kunnen overgaan, heeft de President een andere strategie toegepast waarbij hij DNA niet nodig heeft. Hij koos voor de mogelijkheid de conversie te realiseren op basis van de bestaande wetgeving. Maar wel middels het intrekken van het Besluit overdracht domeingrond in eigendom en het maken van het Besluit Grondconversie 2023. Echter moest eerst het advies van de Staatsraad worden ingewonnen en dit was negatief. Voor de President geen onoverkomelijk probleem, omdat het advies niet bindend is. Maar toch is het niet volledig in de wind geslagen. Aan de hand hiervan heeft de President aanpassingen gepleegd in het oorspronkelijk ontwerp.
Is artikel 28 DUD van toepassing op de conversie
Volgens artikel 28 DUD kan overdracht van het recht van grondhuur uitsluitend geschieden onder de navolgende voorwaarden:
1. er moet toestemming zijn van de minister belast met grondzaken;
2. er moeten tenminste twee jaren zijn verstreken na de vestiging van het recht;
3. de rechthebbende moet na verloop van de vorenbedoelde termijn ten volle voldaan hebben aan zijn verplichtingen (dus niet alleen de cultuurplicht).
De toestemming van de minister tot de conversie is impliciet verwerkt in de goedkeuring ervan.
De vraag die rijst is of de vereisten sub 2 en 3 ook gelden voor conversie.
Dit is naar mijn mening niet het geval, omdat er bij conversie sprake is van overdracht van de blote eigendom en niet het recht van grondhuur. Dit laatste recht is reeds in handen van de rechthebbende. Hetzelfde geldt voor het voldaan hebben aan de gestelde verplichtingen. Gelet op de in artikel 4 van het Besluit Grondversie 2023 benodigde documenten voor de grondversie kan worden gesteld dat in het voormeld besluit ook is uitgegaan van deze opvatting.
Korte inhoud staatsbesluit
Conversie is mogelijk voor domeingrond in geheel Suriname met een maximale grootte van 2.500 m2, welke middels een toewijzingsbesluit is uitgegeven voor bebouwing en bewoning en voor de tuinbouw.
Aanvraag voor conversie moet geschieden bij de Conversie Unit. Procedure en benodigde documenten zijn te vinden op https://gov.sr/ministeries/ministerie-van-grondbeleid-en-bosbeheer/grondconversie/
Het conversietarief bedraagt SRD 25,= per m2, welk bedrag overeenkomstig de instructies van de Unit voldaan moet worden. Indien de voorgeschreven procedure is gevolgd, moet de aanvrager binnen een week na betaling van de conversiewaarde zich wenden tot een notaris van zijn keuze. Ook het honorarium van de notaris is in het staatsbesluit vastgelegd.
