De klapper is een documentatie over de waarde van de grond in bepaalde delen van ons land die voor de eerste maal in januari 1994 samengesteld was door de toenmalige Hypotheekbewaarder (H.O. Rokette) en de Vereniging van Notarissen en Kandidaat-notarissen (destijds o.l.v. mr. C.A. Calor), met de bedoeling een einde te maken aan de praktijk van het opgeven van een te lage waarde in de transportakten.
Dit laatste was zowel in het nadeel van de Staat als van het notariaat. Zulks omdat de Staat het zegelrecht heft over de waarde van het onroerend goed inclusief de opstallen en het notariaat hetzelfde doet m.b.t. het verschuldigde honorarium.
De toenmalige samenstellers zijn bewust uitgegaan van bedragen die lager waren dan de marktwaarde. De achterliggende gedacht was dat koop- en verkooptransacties gestimuleerd moesten worden en dat de verschuldigde kosten daarom niet te hoog moesten zijn. Dit standpunt lijkt bijkans 27 jaar later te zijn achterhaald.
De kosten moeten marktconform zijn en daarom moet de klapper in overeenstemming zijn met de marktwaarde.
De klapper is korte tijd na de invoering herzien en daarna nog één of meerdere keren bijgewerkt. Voorzover bekend is dat voor het laatst gebeurd in 2011. Deze versie is online te raadplegen op https://miglis.sr/klapperonline/ .
Als mijn informatie juist is, is de laatste aanpassing van de klapper geheel door het M.I Gliskantoor – vroeger Hypotheekkantoor – geschied, al dan niet in samenwerking met externe taxateurs.
De huidige klapper geeft niet altijd de geldende marktwaarde weer. Actualisering ervan is daarom dringend gewenst, omdat deze het uitgangspunt vormt voor de waarderingen die in de praktijk gebruikt worden bij onroerend goed transacties.
De klapper heeft geen wettelijke basis, maar wordt door de Glis-bewaarder gebruikt als instrument voor het bepalen van het proportionele zegelrecht dat verschuldigd is bij de overdracht van onroerend goed. En voor het berekenen van het notarieel honorarium.
Dit betekent dat de Glis-bewaarder de vrijheid heeft om af te wijken van de klapperwaarde.
De hoogte van de zegelrechten zijn voor de overdracht van onroerend goed gesteld op 7% van de waarde. (Aan de overdracht van onroerende goederen zijn nog meer kosten verbonden, die hierbij niet besproken worden).
De waarde kan verschillen van de koopsom, maar in de praktijk is gekozen voor een meer pragmatische benadering. Ter voorbereiding van de transportakte wordt het over te dragen onroerend goed (met eventuele opstallen) eerst getaxeerd door een beëdigd taxateur. Daarna wordt het rapport door de instrumenterende notaris ter accordering toegezonden naar de Glisbewaarder. Op grond van zijn wettelijke bevoegdheden (ambtenaar belast met het innen van zegelrechten) mag laatstgenoemde afwijken van de waarde die door de taxateur is vastgesteld.
Hierbij moet een onderscheid gemaakt worden tussen de waarde van de grond en die van de opstallen. Bij de waarde van de grond pleegt de Glis-bewaarder zich te houden aan de klapperwaarde. Het is in de praktijk gebleken dat deze werkwijze vaak niet strookt met de realiteit. Meestal is de klapperwaarde lager dan de marktwaarde, maar het omgekeerde komt ook voor. Een praktisch voorbeeld: de waarde voor de Kleine Waterstraat is volgens de klapper € 300,= per m2, terwijl er transacties geweest zijn van boven de € 1.000,= per m2. Maar omgekeerd is de klapperwaarde voor bepaalde delen van de Anton Dragtenweg € 300,= per m2, terwijl de marktwaarde op dit moment tussen de € 200,= en € 250,= per m2 bedraagt.
Het is daarom zaak dat de klapper niet alleen door terzake deskundigen moet worden opgemaakt, maar dat evaluatie ervan tenminste om de twee jaar plaatsvindt.
Recentelijk is van overheidswege een commissie benoemd ter aanpassing van de klapper. Het is niet duidelijk welke criteria gelden voor het beoordelen van de deskundigheid van de personen die belast zijn met het vaststellen van de waarden.
Het gaat hierbij niet alleen om het beëdigd zijn als taxateur in Suriname, maar van groot belang is dat de deskundigen van dag tot dag op de hoogte zijn van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en over een grote praktijkervaring beschikken.
Los van de waardebepaling door de Glis-bewaarder wordt de klapper in de onroerendgoedpraktijk geraadpleegd door o.a. makelaars, taxateurs, notarissen, banken en verzekeringsmaatschappijen om hun cliënten te adviseren over grondprijzen.
De vraag is of het informele karakter van de klapper niet veranderd moet worden door het bij wet of staatsbesluit te laten vaststellen. Het nadeel is dat in het laatste geval wijziging ervan gecompliceerder is dan bij behoud van het informele karakter.
Carlo Jadnanansing
