Vol belangstelling heb ik de aangeboden stukken van mevrouw R. Dhanes LLB /K. Soerdjoesing LLB en mr. C. Jadnanansing gelezen, zijnde een reactie op de bekendmaking van het ministerie van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer, in De ware Tijd van 6 maart 2019, inzake “niet verlengen van de titels erfpacht, huur en gebruik tot wederopzeggens op uitgegeven domeingrond ingevolgde de Agrarische Wet van 21 september 1936 GB 1937 no. 53 ” en wens op verzoek van velen als volgt te reageren.
Allereerst wens ik te bedrukken dat terugkeer in overheidsboezem van onder andere de uitgegeven titels erfpacht, grondhuur, allodiale eigendom en huur in meer gevallen mogelijk is dan alleen na verstrijken van de duur van de uitgegeven titel. Tegelijkertijd wens ik te benadrukken dat terugname van domeingrond niet op een dusdanige manier kan geschieden dat de rechtszekerheid van (gewezen)titelgerechtigden in gedrang komt. Terugname c.q. onteigening kan bovendien ook plaatsvinden bij in eigendom overgedragen gronden en wel op een dusdanige wijze dat de rechtszekerheid daarbij wordt gewaarborgd.
Het is van belang dat zowel de titelgerechtigden, alsook de staat (in grondzaken vertegenwoordigd door het ministerie van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer) op de hoogte zijn van de verschillende wettelijke mogelijkheden die ertoe kunnen leiden dat domeingrond kan terugkeren in overheidsboezem, maar even belangrijk is dat titelgerechtigden hun verplichtingen nakomen, zodat verval van de uitgegeven rechten kan worden voorkomen c.q geminimaliseerd.
Daarnaast moeten belanghebbenden eveneens op de hoogte zijn van de ingebouwde wettelijke zekerheden.
In mijn proefschrift “Boedelproblematiek in Suriname” en in mijn artikel verschenen in Surinaams Juristen Blad 2017 no 1 heb ik naar mijn mening de mogelijkheden van terugkeer van domeingrond bij de verschillende titels op de grond reeds uiteengezet. In dit artikel wens ik deze wederom in grote lijnen aan te geven.
Daarnaast beschrijf ik in dit artikel de in het jaar 1982 aangevangen, maar niet beëindigde procedure van terugname van onbeheerde en kennelijk verlaten gronden op basis van het Domeindecreet.
Het is dus niet alleen zaak dat de erfpachter op zijn/haar “zaak” let, maar ook de overige titelgerechtigden en in het bijzonder ook de “grondhuurder” (zoals het in de praktijk wordt genoemd), omdat het terugkeren in overheidsboezem van de titel grondhuur reeds over 4 jaar een feit zal zijn. Het recht van grondhuur wordt vanaf het jaar 1982 voor minimaal 15 en maximaal 40 jaar uitgegeven. Ervan uitgaande dat dit recht in 1982 voor 40 jaar is uitgegeven, betekent dat in beginsel verval van de eerste uitgegeven titel in grondhuur reeds in het jaar 1922 (over 4 jaar) zal spelen.
De consequenties van verval van het recht van grondhuur, maar ook de behoefte aan rechtszekerheid voor de grondhuurder is daarom eveneens van eminent belang. Alhoewel bij grondhuur de kwestie van de waarde van de beterschap redelijk is geregeld, zal voor velen de waarde (denk bijvoorbeeld aan de emotionele waarde) niet uitgedrukt kunnen worden in geld. Belanghebbende behoeven rechtszekerheid, mede vanwege onder andere de duurzame investeringen. De geldende wettelijke regels en goed bestuur moeten deze rechtszekerheid van belanghebbenden te waarborgen.
In het navolgende zal ik de mogelijkheden van verval van de verleende rechten uiteenzetten met de bedoeling dat belanghebbenden ervoor kunnen zorgen dat de aan hun gegeven rechten niet vervallen.
Terugkeer domeingrond in overheidsboezem na verloop van de tijd waarvoor het uitgegeven is bij onder andere de titels erfpacht, grondhuur en huur.
Domeingrond in eigendom
Volledigheidshalve kan worden opgemerkt dat domeingrond reeds op grond van de Agrarische
Wet van 1936 in eigendom kon worden afgestaan. Bij de invoering van het nieuwe grondbeleid
bij de Landhervormingsdecreten in het jaar 1982, is deze optie wederom bij het Decreet
Beginselen Grondbeleid opgenomen. Het uitvoeringsbesluit dat de overdracht van
domeingrond in eigendom zou moeten regelen is echter nog niet tot stand gekomen, waardoor
op grond van de huidige wet nog geen overdracht van domeingrond in eigendom kan
plaatsvinden. Op grond van de huidige wetgeving kunnen de titels erfpacht en grondhuur
worden omgezet in eigendom. In de Surinaamse praktijk zijn relatief heel weinig gronden in
eigendom uitgegeven dan wel omgezet. Aangezien de looptijd van dit recht van eigendom niet
vervalt, zal bij de titel eigendom geen sprake zijn van terugname in overheidsboezem, vanwege
verval van het recht van eigendom. Wel kan de eigendom onder de in de Onteigeningswet
genoemde gronden worden onteigend en kan de grond als gevolg van de onteigening
terugkeren in overheidsboezem. In Suriname kan onteigening alleen ten algemene nutte
worden gedaan en eigenaren van de onteigende gronden worden hierbij schadeloos gesteld.
Het onteigenen van de grond ten behoeve van het algemeen belang wordt in vele landen
gehanteerd onder andere op basis van goedgekeurde overheidsplannen c.q. planwetten.
Beperkte zakelijke rechten op domeingrond
De meeste beperkte zakelijke rechten op de grond tot heden zijn allodiale eigendom en erfelijk bezit (1689 tot 1982), erfpacht (veelal 1910 tot 1982) en grondhuur (1982 tot heden). Naast deze zakelijke rechten zijn in de afgelopen decennia ook persoonlijke rechten van o.a. huur en gebruik op domeingrond uitgegeven.
Erfpacht, grondhuur en huur zijn rechten die voor de duur van een bepaalde periode worden uitgegeven, hetgeen betekent dat deze rechten eindigen door verloop van de tijd waarvoor deze zijn gegeven. Deze rechten en het recht van allodiale eigendom en erfelijk bezit kunnen ook vervallen op grond van de bepalingen opgenomen in de betreffende uitgiftebrieven (warrand) of wettelijke regelingen of beschikkingsvoorwaarden.
Zo kan bij allodiale eigendom en erfelijk bezit de uitgegeven grond door nadering (een voorwaarde in de warrand) terugkeren in overheidsboezem. De overheid mag op grond van de in de uitgiftebrieven opgenomen bepalingen en op grond van de voorwaarden van allodiale eigendom en erfelijk bezit, zoals opgenomen in het Koninklijk Besluit van 1820, in het algemeen belang naderen en wel tegen voldoening van een schadeloosstelling. Dit is bijvoorbeeld gebeurd bij Rahamal in het jaar 1997 en plantage Jachtlust in het jaar 2009. Het genaderde perceelland keert terug in overheidsboezem en wordt ter realisering van het betreffende algemene belang weder uitgegeven.
De titel erfpacht kan ook op andere wijze dan door verloop van de tijd waarvoor deze is uitgegeven eindigen , bijvoorbeeld:
a. Als de Staat de grond ten algemenen nutte nodig heeft;
b. Als de erfpachter de bepalingen en voorwaarden van het erfpachtsrecht niet of niet behoorlijk naleeft;
c. Als de canon over drie achtereenvolgende jaren niet is voldaan.
Ook het recht van grondhuur, huur en gebruik kunnen op diverse wijzen beëindigd worden en kan dus domeingrond als gevolg hiervan terugkeren in overheidsboezem. De terugkeer kan volgens sommige wettelijke regelingen zonder rekening te houden met de verbetering en volgens sommige wettelijke regelingen met behoud van de waarde van de beterschap.
Het zou mij in dit artikel te ver voeren om over de rechtmatigheid van het niet uitkeren van de waarde van de beterschap uit te wijden.
Uit het bovenstaande blijkt in elk geval dat uitgegeven rechten niet alleen kunnen eindigen door verloop van tijd waarvoor deze uitgegeven zijn. Het recht van allodiale eigendom, erfpacht, grondhuur en of huur kan ook op andere wijzen beëindigen, met als gevolg dat de grond terugkeert in de boezem van de Staat (de blote eigenaar). Het is daarom belangrijk om erop toe te zien dat titelgerechtigden in elk geval de aan hun opgelegde verplichtingen nakomen. Het terugkeren in overheidsboezem kan alleen geschieden op grond van de wet en of uitgiftevoorwaarden.
De Landhervormingsdecreten 1982
Ik betreur het dat in de aangeboden stukken, noch in de bekendmaking van het ministerie van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer de achterliggende gedachte van de omzetting van erfpacht in grondhuur c.q. de aanvraag in grondhuur op grond van het Decreet Rechtstoestand voor 1 juli 1982 uitgegeven gronden (Decreet Rechtstoestand) is kenbaar gemaakt.
Bij de invoer van het nieuwe grondbeleid in 1982 is de wetgever in het algemeen, maar meer in het bijzonder bij het Decreet Rechtstoestand uitgegaan van het rechtsregiem dat er op de lange duur in Suriname slechts één rechtsregiem op de grond zou gaan gelden. Dit zou worden bereikt door domeingrond uitsluitend onder de zakelijke titel van grondhuur uit te geven en in bijzondere gevallen konden ook persoonlijke rechten worden uitgegeven. Daarnaast kon domeingrond ook in eigendom worden overgedragen.
Voor het geraken tot één rechtsregiem zijn in dit Domeindecreet diverse wettelijke mogelijkheden voor de erfpachter, de huurder en de Staat (als blote eigenaar) opgenomen ter bescherming van de rechtszekerheid, namelijk:
1. Gedurende vijf jaar na de inwerkingtreding van Decreet Rechtstoestand konden zowel de zakelijk, alsook de persoonlijk gerechtigden (dus zowel de erfpachter als de huurder) aan vrijwillige omzetting doen van de voor 1 juli 1982 verworven rechten. De omzetting gedurende deze 5 jaren zou kosteloos geschieden. Hiermee beoogde de wetgever dat het bereiken van slechts één rechtsregiem op de grond op kort termijn bevorderd kon worden. Deze kosteloze omzetting kon worden gedaan in de periode 1 juli 1982 tot 1 juli 1987.
2. Binnen 1 maand na het verstrijken van de duur van de titel, kan de gewezen titelgerechtigde alsnog een verzoek indienen om de grond in grondhuur te verkrijgen. Als de gewezen titelgerechtigde dit verzoek niet doet, dan betekent het juridisch-technisch dat de grond is teruggekeerd in overheidsboezem.
De terechte vraag is “Tat is de rechtszekerheid van de burger die (lange termijn) investeringen op het uitgegeven perceelland heeft gepleegd?”
Volgens de bekendmaking van het ministerie van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer maken de voormalige gerechtigden alleen aanspraak op de waarde van de beterschap. Naar mijn mening gaat het Ministerie in bedoelde bekendmaking voorbij aan het feit dat het Decreet Rechtstoestand bedoeld is om een verdere ordening te brengen en dat de ordening en rechtszekerheid samengaan. Deze rechtszekerheid is naar mijn mening bovendien ook verankerd in het Domeindecreet, en wel als volgt:
De vervallenverklaring van het recht van erfpacht MOET in de openbare registers worden overgeschreven, terwijl de gewezen titelgerechtigde binnen een maand na deze overschrijving nog in de gelegenheid wordt gesteld om:
a. De grond te ontruimen en of
b. Alsnog een aanvraag in te dienen ter verkrijging van de grond in grondhuur
Aangezien (gewezen)titelgerechtigden niet vaak de openbare registers raadplegen, lijkt het mij dat goed bestuur met zich meebrengt dat de gewezen titel gerechtigde in kennis wordt gesteld van een eventuele overschrijving van de vervallenverklaring van het recht van erfpacht, zodat deze alsnog een aanvraag kan indienen ter verkrijging van de grond in grondhuur, zoals omschreven in Decreet Rechtstoestand.
Ondertussen heeft het ministerie van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer via diverse media mondelinge toelichting gegeven op de door hun geplaatste bekendmaking van 6 maart 2019. Volgens deze mondelinge toelichting wil het ministerie belanghebbenden erop wijzen dat (gewezen) titelgerechtigden alsnog een verzoek kunnen indienen om de grond in grondhuur te krijgen.
3. Ten aanzien van huur is in het Decreet Rechtstoestand vastgesteld dat voor persoonlijke titels die aanvankelijk voor onbepaalde tijd waren uitgegeven, met de inwerkingtreding van dit Decreet, deze onbepaalde termijn is teruggebracht naar 10 jaar en wel beginnende bij de inwerkingtreding van dit Decreet.
De huurder dient naar mijn menig wel rekening te houden met deze wettelijke bepaling. Het verleende recht van huur is vanaf het jaar 1992 vervallen als de gewezen titelgerechtigde geen omzetting dan wel uitgifte in grondhuur heeft aangevraagd. Deze gronden zijn dan juridisch-technisch in overheidsboezem terug gekeerd.
Alhoewel wij in beginsel uitgaan van het adagium dat “eenieder de wet behoort te kennen”, kan het gebeuren dat degenen aan wie de persoonlijke titel van huur bij aanvang al voor onbepaalde tijd was verleend, niet op de hoogte zijn van deze regeling. De vraag is dan of deze groep naar alle redelijkheid en billijkheid ook moest worden aangeschreven door de Staat c.q. het ministerie van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer om hun erop te wijzen dat dit persoonlijk recht van huur in het jaar 1992 zou verstrijken c.q. is verstreken.
4. Tegen elke beslissing van de minister van Ruimtelijke Ordening, Grond- en Bosbeheer met betrekking tot de toepassing van het Decreet Rechtstoestand, kan belanghebbende in beroep gaan bij de Grondkamer. Deze wettelijk geboden beroepsinstantie is helaas tot heden niet ingesteld, ondanks het feit dat de wettelijke regels ter zake de instelling van de Grondkamer reeds aanwezig zijn.
Mr. dr. A.C. Akkal-Ramautar,
Email: [email protected]
