In een recent vonnis (Ktr 1e K. de dato 5 januari 2012, SJB 2012/2, inzake Kasi ca de Staat Sur en Alisha International N.V.) heeft de kantonrechter een belangwekkend vonnis gewezen over het van rechtswege vervallen van het recht van grondhuur.
In artikel 16 van het Decreet Uitgifte Domeingrond (DUD) is ondermeer bepaald dat het recht van grondhuur van rechtswege vervalt, indien een bezitter van het recht van grondhuur komt te overlijden en de erfgenamen binnen achttien maanden geen persoon uit hun midden aanwijzen op wie het recht van grondhuur overgaat. Aangezien vanaf 1982 grondhuur de enige titel is waaronder de Staat gronden, uitgeeft (de wet van 2003 die uitgifte in eigendom weer mogelijk maakt is nog steeds niet operationeel) is art. 16 DUD van groot praktisch belang. Elke grondhuurbezitter, althans zijn erfgenamen, wordt/worden eens hiermede geconfronteerd. De notariële praktijk heeft tot dusverre het artikel ruim geïnterpreteerd. De notarissen plachten hun medewerking ertoe te verlenen dat ook na het verstrijken van de termijn van achttien maanden, de erfgenamen een overdracht of scheiding en deling van het grondhuurrecht konden maken. Dit omdat art. 16 DUD lid 2 een beroep op overmacht mogelijk maakt. In de akte wordt dan vermeld dat de erfgenamen beroep doen op een overmachtsituatie. Overigens vereist de wet niet dat overmacht in de notariële akte moet worden vermeld, indien de wettelijke termijn van achttien is verstreken. Ik wijs er echter op dat het de vraag is of indien de zaak aan de rechter wordt voorgelegd, deze in alle gevallen het beroep op overmacht zal honoreren. In het voormelde vonnis heeft de advocaat van de erfgenamen als argument aangevoerd dat art. 16 DUD als een “dode letter” moet worden beschouwd en dus van nul en generlei waarde is.
Het verweer van de advocaat is terecht door de kantonrechter van de tafel geveegd.
De ratio van art. 16 DUD is namelijk om boedelvorming te voorkomen.
De decreetwetgever van 1982 wilde tegengaan dat er nieuwe en vrijwel onoplosbare “Coronie- en Para-boedels” met talloze erfgenamen zouden ontstaan met alle negatieve gevolgen voor met name de ontwikkeling van ons land. De regeling is dus volkomen doordacht, alleen kan men zich afvragen of de termijn van achttien maanden niet aan de korte kant is. Artikel 17 DUD geeft wel de mogelijkheid in bepaalde gevallen de termijn met een jaar te verlengen.
Ook het argument dat verval van rechtswege in strijd zou zijn met het systeem van ons zakenrecht is, eveneens terecht, door de Kantonrechter verworpen.
Men zou wel de wetgever het verwijt kunnen maken dat geen rekening gehouden is met de belangen van belanghebbenden met betrekking tot het onroerend goed.
Ik denk hierbij primair aan de hypothecaire financier, wiens hypotheekrecht eveneens eindigt bij verval van rechtswege van het grondhuurrecht. Maatschappelijk bekeken lijkt een dergelijke consequentie onacceptabel, maar juridisch gezien is er geen andere uitweg.
Ik vestig er wel de aandacht op dat in art. 32 lid 3 jo lid 4 DUD rekening gehouden is met hypotheekhouders en vruchtgebruikers, maar daar gaat het om vervallenverklaring door de Minister ingeval niet voldaan is aan bepaalde bepalingen en voorwaarden verbonden aan het recht van grondhuur.
De hypotheekhouders behoeven echter niet in paniek te raken, daar ze een andere remedie kunnen gebruiken. Als standaardbepaling in de hypotheekakte is opgenomen dat zodra de grondhuurder overlijdt, de hoofdsom met rente en kosten terstond opeisbaar wordt. Indien deze schuld niet direct door de erfgenamen voldaan wordt, kan de hypotheekhouder tot executie ex art. 1207 overgaan. Dit moet uiteraard binnen 18 maanden na het overlijden van de grondhuurder/debiteur geschieden.
In het laatste nummer van het SJB (2012/2) heeft mr. Anneke Chin-a-Lin, kandidaat-notaris op het notariaat Jadnanansing en docent aan de Universiteit van Suriname, een doorwrocht artikel aan deze materie gewijd.
Ik kan lezing hiervan aan alle geïnteresseerden en belanghebbenden aanbevelen.
Carlo R. Jadnanansing
